搬家记(三):Inspector

签订合同之后的七天内,Inspector粉墨登场了。

我们选择的Inspector还是agent 推荐的,主要是时间限制,很难一下子找到很好的reference. 虽然我们手里头还有最初realtor推荐的另外一个Inspector. 所以说,如果你很在意你realtor介绍的话,你要事先就做好准备多收集好inspector的推荐,因为真正到那时,通常的inspection contingency 时间都比较短,7-10天的样子,而且还要预约Inspector看人家有没有时间。

这个inspction contingency是常见,通常意义是指如果特定时间内Inspection发现问题,或者其它原因你不满意,可以无条件终止合同,或只需付很少的一点option fee. 在德州的purchase contract form 20-7中,这是列在最后的第23条: termination option. 这是递进Offer时候要注意的一条。另外常见的contingency就是financing contingency, 说的是如果你借不到mortgage, 不管是你个人原因还是房子的原因,你都可以终止合同(这一点列在第4条).

德州常做的Inspection就是通常的房屋检查,白蚁和sprinkle system, 通常是套餐。Realtor推荐的这个inspector的价格颇贵,realtor的说法是房子面积大,价格自然要高一些。做Inspection的时候,我们去晚了(一个小错误),到的时候Brian已经从房顶上下来了,高高大大的一个老美,看起来还不错,很有耐心地给我们介绍了我们关于房子在斜坡上的地基的潜在影响,也明确告诉我们做inspection的时候,是要着眼于大问题,而不是一些小的细节,虽然他的报告上会提到大大小小的问题。Big whale, not small minnow, 他这么说。花了大半天的功夫,最后坐下谈的时候,Brian告诉我们这个房子的一个big whale是builder建房子的时候,一侧窗户外面的外墙stucco处理的不符合code, 有潜在的潮气侵入内墙的问题。

说句题外话,stucco外墙对于防潮能力并不好,而且从建筑成本而言,要比德州这面传统的砖墙和limestone 要低好多。然而为了迎合加州来房客的一些口味,德州建筑商近年来越来越多用这种材料,然后涂成漂亮的颜色,既满足了买家,又省了钱,何乐而不为。这一点,也是我们后来上网查询的时候才了解到的。

我们的realtor有些惊讶,和我们一起问了一些细节,又去旁边的邻居房子看了看,果然有些不太一样。Brain的inspection report一天后也发给我们了,的确显得非常专业,关键问题处都有照片附录。Realtor说和对方agent商量下,看看builder能做些什么。

还没等到builder的消息,压倒我们最后的一根稻草掉下来了。

德州这面买房子,很自然考虑的就是一个sq ft的单价问题,这是衡量一个房子价格是否有优势的一个指标。我们原先看seller disclosure的时候,就注意到房子的面积和county tax record的面积不一样,多了300 sq ft的样子,这使得房子的单位价格在小区其他房子中非常吸引人。我们realtor说这也常见,有些时候county的记录和实际有出入。但是出入300sq ft 不是一个小数字,我们请来一个appraiser重新丈量,后来的报告结果发现比seller报的少了200 sq ft。虽然有出入是正常的,但出入太大就反常了,这是seller常用的一个trick.

是我们撤出的时候了。房市高点,死撑,虚假面积,stucco的防潮问题,我们决定撤了。打电话给agent的时候,她有些着急,想极力挽留。从她的角度,我可以理解,毕竟commission和房价成正比的。但是,我们的态度是坚决的,也就告一段落了。至少,她帮我们找的Inspector还是很专业的,并没有隐瞒他发现的,因为他发现的问题,是我们常人很难看出来的。

之后的秋天,寒流入侵,我们这儿的房市果然淡下来了。传统上过了暑期房市自然就是低潮,要是初次买房,这是通常意义上进场的好时间。但是如果你是一买一卖,你自然要考虑你房子上市的时间,所以很是鸡肋。高攀“豪门”的这场“失恋”,让我们有些意兴阑珊,看房的步骤自然也慢下来。也好,周末多些时间带小宝去公园玩了。

参考文献:
关于home inspection 的系列文章
常见Inspection report范例,需要注册下载。

Posted: May 3, 2008in:
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2 Responses to “搬家记(三):Inspector”

  1. crystalapple Says:

    我们也在Austin看房。fufu的卖房信息非常有用!
    不知道fufu可不可以把Brain的联系方式发一份给我?多谢了!
    还有如果有好的中国代理推荐,一并谢过!

  2. emily Says:

    能不能把Brain的联系方式也发一份给我?谢谢哦!

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